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Chapitre 1: €1 aujourd’hui n'est pas la même chose qu'€1 demain
Vous en avez probablement tous conscience, l'argent qui dort perd de sa valeur. Rien qu'avec l'inflation... C'est un concept de base qu'il faut se mettre en tête avant tout investissement, y compris immobilier:
Le concept de rendement financier est en réalité la rémunération d'un risque:
Plus votre investissement est risqué plus vous vous attendez à être rémunéré en conséquence, càd, avoir un meilleur rendement. Dans ce cas, 0 risque devrait impliquer 0 rendement? Et bien, pas tout à fait... Il existe dans le monde des placements financiers qui approchent le 0 risque mais dont le rendement annuel est bien loin de 0. Pour un investisseur financier cela peut être un bon du trésor Français, pour un particulier c'est plutôt son livret A. En effet, pour que ce placement s'écroule il faudrait que l'Etat Français fasse faillite (et encore), pas impossible certes, mais extrêmement peu probable. Le risque est donc approximativement 0 mais le rendement, pour le livret A par exemple est bien au dessus 0 à 0.75%. C'est ce qu'on appelle le taux sans risque.
Placer son argent au niveau du taux sans risque est donc en réalité la seule chose rationnelle à faire si l'on ne souhaite pas risquer son argent. Laisser son argent dormir revient donc à perdre de l'argent, car il aurait pu être placé au taux sans risque et générer un rendement "sans prendre de risque".
De ce concept découle une formule simple qui permet de déterminer la valeur de l'argent que l'on reçoit à un temps t si on l'avait reçu aujourd'hui:
Si l'on prend:
PV, le montant d'argent que l'on place aujourd'hui
t, la durée du placement en années
FV, la valeur du placement après t années
i, le rendement annuel de ce placement
n, le nombre de fois par an que le placement génère un rendement (1 veut dire annuel, comme pour le livret A, 12 signifie mensuel)
Alors: FV = PV*[(1+(i/n)]^(n*t)
Ou dans le cas de €1,000 laissé 4 ans sur un livret A:
FV = 1,000*(1+0.75%)^4 = 1,030.34
Donc pour un investisseur rationnel qui sait que le livret A doit être vu comme son minimum de rendement et non pas 0, il en découle que recevoir €1,030.34 dans 4 ans est équivalent à recevoir €1,000 aujourd'hui et donc recevoir €1,000 dans 4 ans est certainement équivalent à recevoir moins de €1,000 aujourd'hui.
Donc la formule qu'il faut retenir est la suivante:
PV = FV/[(1+r)^t] où r correspond au taux sans risque (livret A, bon du trésor, etc.)
Cette formule vous sera nécessaire pour tout plan d'investissement, car si vous avez en tête d'acheter un bien aujourd'hui pour X et de le revendre à 2X dans 10 ans, pensant donc faire un rendement de 100% sur 10 ans, soit 10% par an (enfin pas tout à fait je simplifie le calcul) il faudra en réalité valoriser la vente de votre bien à 2X/[(1+r)^10] et non pas simplement 2X pour calculer le rendement réel de votre investissement.
La suite au chapitre 2...
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